Koliko zaista košta kupovina stana u Atini

Najčešća greška kupca sa Balkana nije pogrešan kvart ni previsoka cena. Greška je u tome što ceo budžet ode na cenu iz ugovora, a onda se troškovi transakcije pokrivaju „nekako“, u poslednjoj nedelji, često pozajmicom. Grčka procedura to ne oprašta: notar ne overava ugovor dok porez nije plaćen, a porez se plaća pre notara.

Zato prvi broj koji treba da znate nije cena stana. Prvi broj je oko 9 % preko cene.

Šta ulazi u tih 9 %

Za stan od 300.000 € to je oko 27.000 €. Za stan od 500.000 € oko 45.000 €. Procenti su orijentacioni — notarska i advokatska tarifa se kreću u rasponu i zavise od vrednosti i složenosti ugovora, pa je kod skupljih nekretnina procenat obično nešto niži, a kod jeftinijih viši.

Porez na prenos: 3,09 %, ne 3 %

Osnovna stopa poreza na prenos nepokretnosti je 3 %, ali se na nju dodaje opštinski prirez, pa je efektivno 3,09 %. Obračunava se na vrednost iz ugovora ili na poresku (objektivnu) vrednost — na onu koja je viša.

To je detalj koji iznenadi kupce koji su čuli da se u Grčkoj „piše manja cena“. Ta praksa je uglavnom stvar prošlosti: poreska uprava ima svoju tabelu vrednosti po zonama, i ako je ugovorena cena ispod nje, porez se svejedno plaća na tabelarnu vrednost. Kupac time ništa ne dobija, a kasnije, pri prodaji, ima manju dokumentovanu nabavnu vrednost.

Novogradnja je poseban slučaj

Na novogradnju formalno ide PDV od 24 % umesto poreza na prenos. Ta obaveza je već godinama suspendovana, pa kupac trenutno plaća 3,09 % kao i za polovan stan — ali suspenzija ima rok i produžava se iz godine u godinu, trenutno do kraja decembra 2026.

Praktična posledica: kod svake novogradnje pitajte da li je oglašena cena sa PDV ili + PDV, i tražite da poreski tretman piše u predugovoru. Investitor koji tu razliku ostavlja nedefinisanom prebacuje rizik na vas. O tome smo pisali detaljnije u posebnom tekstu.

Notar i advokat nisu isto

U Grčkoj su to dve odvojene uloge i obe su praktično obavezne.

Notar (συμβολαιογράφος) sastavlja i overava kupoprodajni ugovor. On je nepristrasan — ne zastupa ni vas ni prodavca, nego potvrđuje da je posao formalno ispravan. Tarifa je propisana i kreće se oko 1,2 % vrednosti, plus PDV, plus troškovi kopija i taksi.

Advokat zastupa vas. Proverava vlasništvo, terete, hipoteke i istoriju vlasništva u katastru i hipotekarnom registru, pregleda ugovor pre potpisa i može vas zastupati punomoćjem ako ne možete da doputujete. Oko 1 % vrednosti, plus PDV.

Provizija: ko plaća i koliko

U Grčkoj je uobičajeno da proviziju plaćaju obe strane — i kupac i prodavac, svaka svojoj agenciji, po 2 % plus PDV. To je drugačije nego u Srbiji, gde proviziju najčešće snosi prodavac, i često je izvor nesporazuma.

Provizija se ugovara pisano, pre gledanja nekretnine, i vezana je za konkretnu nekretninu. Ako vam neko pokaže stan bez potpisanog ugovora o posredovanju, to ne znači da je besplatno — znači da uslovi nisu definisani.

Šta dolazi posle kupovine

Troškovi ne prestaju danom upisa. Godišnje računajte:

• ENFIA — jedinstveni godišnji porez na nekretnine. Obračunava ga poreska uprava automatski, na osnovu zone, površine, starosti i sprata. Za stan od 80 m² na rivijeri računajte od nekoliko stotina evra godišnje; plaća se u ratama, obično od proleća do kraja godine.
• Troškovi zgrade (κοινόχρηστα) — održavanje, lift, čišćenje, grejanje u zgradama sa centralnim sistemom. Kreću se od 30 do 150 € mesečno, zavisno od zgrade i sadržaja.
• Porez na prihod od zakupa, ako izdajete — progresivan, počinje od 15 % za niže iznose.

Redosled je bitniji nego što izgleda

Novac mora da bude raspoloživ pre potpisa, a ne u trenutku potpisa. Prenos sredstava iz Srbije u Grčku traje, banka traži dokaz porekla sredstava, a grčki račun se otvara tek kad imate AFM (poreski broj). Kupci koji krenu da rešavaju novac posle kapare gube nedelje i, ponekad, kaparu.

Realno trajanje od kapare do upisa u katastar je 4 do 8 nedelja, ako su papiri čisti. Ako računate na rok — računajte unazad od datuma, ne unapred od početka.