Kupovina nekretnine u Grčkoj, korak po korak

Grčka procedura kupovine nije komplikovana, ali je stroga po redosledu. Svaki korak zavisi od prethodnog, i preskakanje se ne rešava kasnije — vraća vas na početak.

Ovako to izgleda u praksi.

1. AFM — grčki poreski broj

   AFM (ΑΦΜ, Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) je prvi dokument koji vam treba. Bez njega ne možete da otvorite bankovni račun, potpišete ugovor ni platite porez na prenos.

   Dobija se u poreskoj upravi, obično za jedan dan, lično ili preko advokata sa punomoćjem — što znači da ne morate da putujete zbog toga. Potrebni su pasoš i dokaz o adresi stanovanja.

   Savet: uradite AFM čim ozbiljno počnete da tražite, ne kad nađete stan. Kupac koji ima AFM i dokaz sredstava pregovara iz jače pozicije, jer prodavac vidi da posao može da se zatvori.

2. Advokat i provera vlasništva

   Advokat proverava lanac vlasništva u katastru (Κτηματολόγιο) i hipotekarnom registru: ko je upisani vlasnik, postoje li hipoteke, tereti, sudski sporovi ili neraspravljeno nasleđe. Nasleđe je u Grčkoj čest izvor problema — stan koji na papiru ima jednog vlasnika ponekad ima četvoro naslednika, i svi moraju da potpišu.

3. Inženjerski sertifikat

   Inženjer potvrđuje da je objekat izgrađen u skladu sa dozvolom, ili da su odstupanja legalizovana. Ovo je korak koji strani kupci najčešće preskaču, i najčešće skupo plate. O αυθαίρετα — nelegalizovanim delovima objekta — imamo poseban tekst.

   Bez tog sertifikata notar ne sme da overi prenos. Zato inženjer ide pre kapare, ne posle.

4. Predugovor i kapara

   Predugovor definiše cenu, rok, uslove i — ovo je važno — poreski tretman. Kod novogradnje mora da piše da li je cena sa PDV ili + PDV.

   Kapara je obično 10 % cene. Ugovorite šta se dešava ako provera otkrije problem: standardno je da se kapara vraća u punom iznosu ako se ispostavi da objekat nije pravno čist.

5. Porez na prenos

   3,09 % na vrednost iz ugovora ili poresku vrednost, na onu koja je viša. Podnosi se poreska prijava, plaća se, i potvrda o uplati je uslov za notarski čin. Ne obrnuto.

6. Notar

   Notar sastavlja i overava kupoprodajni ugovor, uz prisustvo obe strane ili njihovih punomoćnika. Tu se isplaćuje ostatak cene, obično bankarskim čekom ili prenosom sa grčkog računa.

   Potpis kod notara nije kraj. Vlasnik još niste.

7. Upis u katastar (Ktimatologio)

   Tek upisom u Ktimatologio postajete vlasnik u pravnom smislu. Upis podnosi advokat, i traje od nekoliko dana do nekoliko nedelja, zavisno od opterećenosti kancelarije.

Šta može da se uradi bez dolaska u Grčku

Gotovo sve, osim gledanja nekretnine. Sa punomoćjem overenim kod notara (i apostilom, ako se overava u Srbiji), advokat u Vaše ime može da izvadi AFM, otvori bankovni račun, podnese poresku prijavu i potpiše kod notara.

Ali gledanje nekretnine nemojte da prepustite nikome. Fotografije ne pokazuju buku sa ulice, vlagu u prizemlju, pogled koji „ima more“ ako se nagnete preko ograde, ni koliko je zgrada realno udaljena od plaže. Jedan dolazak od tri dana, sa unapred organizovanih šest do osam pregleda, vredi više od tri meseca dopisivanja.

Državljani Srbije i ograničenja

Državljani Srbije mogu da kupuju nekretnine u Grčkoj bez posebnih dozvola. Izuzetak su pogranične zone (μεθοριακές περιοχές) — delovi Grčke uz kopnene granice i pojedina ostrva, gde kupci van EU treba da pribave odobrenje nadležne komisije. Atina i Atinska rivijera nisu u toj kategoriji, pa se za njih to pitanje ne postavlja.

Gde se najčešće gubi vreme

• Novac. Prenos sredstava, dokaz porekla, otvaranje računa — sve to traje i sve zavisi od AFM-a. Krenite paralelno sa traženjem.
• Nasleđe na strani prodavca. Ako je stan nasleđen a ostavinska rasprava nije završena, prodaja ne može da se realizuje dok se ne završi. To nije nešto što vi možete da ubrzate.
• Energetski sertifikat i poreska uverenja. Prodavac ih pribavlja, ali često počne tek kad kupac pita. Pitajte odmah posle predugovora.