Golden Visa u Grčkoj: pragovi i uslovi 2026.

Grčka Golden Visa je godinama bila najpristupačniji program te vrste u Evropi — 250.000 € za nekretninu bilo gde u zemlji. Toga više nema. Od 2024. pragovi su podeljeni po zonama i za najtraženije delove zemlje su utrostručeni.

Za kupce koji ciljaju Atinu i Atinsku rivijeru, ovo je najvažniji broj u celoj priči.

Pragovi

• 800.000 €

  Atina i Atinska rivijera, Solun, Mikonos, Santorini, Krit i veća ostrva

• 400.000 €

  Ostatak Grčke

• 250.000 €

  Prenamena poslovnog prostora u stambeni ili obnova zgrade pod zaštitom — bilo gde u zemlji

Za prva dva praga nekretnina mora imati najmanje 120 m² i mora biti jedna jedinica — ulaganje se ne može sabrati iz dva manja stana. Za prag od 250.000 € površina nije uslov, ali je uslov vrsta zahvata, i celokupna investicija mora biti realizovana pre podnošenja zahteva.

Šta dozvola daje

• Boravišnu dozvolu na pet godina, obnovljivu dok god držite nekretninu
• Pravo boravka bez obaveze da stvarno živite u Grčkoj — nema uslova o broju dana
• Slobodno kretanje u Šengenu (do 90 dana u 180)
• Dozvolu za supružnika, decu do 21 godine i roditelje oba supružnika

Ono što dozvola ne daje: pravo na rad kao zaposleno lice, i automatsko državljanstvo. Državljanstvo ima sopstvenu proceduru, sa uslovom stvarnog boravka od sedam godina i ispitom iz jezika i poznavanja zemlje.

Zabrana kratkoročnog izdavanja

Ovo je odredba koja najviše iznenađuje. Nekretnina kupljena kroz Golden Visa program ne sme da se izdaje kratkoročno — Airbnb, Booking i slične platforme su isključeni.

Dugoročno izdavanje je dozvoljeno i ostaje najrealniji način da nekretnina radi dok je držite. Bruto prinos od dugoročnog izdavanja u Atini kreće se oko 4–5 % godišnje, pre ENFIA, troškova zgrade i poreza na prihod od zakupa.

Računica za Atinu

Prag od 800.000 € za rivijeru treba posmatrati zajedno sa troškovima transakcije. Na 800.000 € dolazi oko 9 % — dakle oko 72.000 € — pa je stvarni izlaz iz džepa blizu 872.000 €. Uz to godišnja ENFIA, troškovi zgrade i održavanje.

Poređenja radi, cene u Glifadi, Vuli i Vuljagmeniju kreću se oko 4.167 €/m² po prosečnim oglašenim cenama polovnih stanova (Spitogatos, prvi kvartal 2026). Za prag od 800.000 € i uslov od minimum 120 m², to znači stan od oko 150 do 190 m² u tom rasponu cena, ili manji ali izrazito kvalitetan stan u vrhu tržišta.

Kome Golden Visa ima smisla

Ima smisla ako vam je boravišni status cilj, a nekretnina sredstvo. Tada prag određuje izbor i računica je jasna.

Nema smisla ako vam je nekretnina cilj, a Golden Visa bonus. U tom slučaju vas prag od 800.000 € tera u segment koji možda niste hteli, uz zabranu kratkoročnog izdavanja koju inače ne biste imali. Za takve kupce je obična kupovina — bez programa — jednostavnija, jeftinija i fleksibilnija. Državljani Srbije mogu da kupuju nekretnine u Grčkoj bez posebnih dozvola.

Ovo je odluka koja se donosi pre nego što izaberete nekretninu, ne posle. Zato je u našem procesu to pitanje iz prvog razgovora.

Procedura, ukratko

1. AFM i grčki bankovni račun
2. Kupovina nekretnine i upis u katastar
3. Podnošenje zahteva za boravišnu dozvolu, sa biometrijom
4. Privremena potvrda (blue receipt) koja omogućava boravak dok se zahtev rešava
5. Izdavanje kartice, obnova svakih pet godina dok držite nekretninu

Rokovi zavise od opterećenosti nadležne službe i u poslednje dve godine su duži nego ranije. Ono što nije potvrđeno u pisanoj formi — rok, ishod, tumačenje — zovemo najavom, ne pravilom.