PDV ili porez na prenos? Pitanje koje menja cenu za 20 %

Dva stana u istoj zgradi, oba oglašena po 320.000 €. Jedan je polovan, drugi je od investitora, prva prodaja. Kod prvog ćete platiti oko 9 % preko cene. Kod drugog — zavisi od jedne rečenice u predugovoru.

Kako to funkcioniše

U Grčkoj se na prvu prodaju novosagrađene nekretnine formalno plaća PDV od 24 %, umesto poreza na prenos od 3,09 %. Pravilo se odnosi na objekte čija je građevinska dozvola izdata posle 1. januara 2006.

Ta obaveza je, međutim, već godinama suspendovana. Suspenzija se produžava iz godine u godinu i trenutno važi do 31. decembra 2026. Dok traje, kupac novogradnje plaća isti porez na prenos od 3,09 % kao i kupac polovnog stana.

Gde je rizik

Rizik nije u tome što će PDV „iznenada vratiti“. Rizik je u vremenskom poklapanju.

Kod novogradnje se često kupuje na osnovu predugovora, sa isplatom po fazama, a notarski čin se odvija mesecima kasnije — ponekad i posle isteka roka suspenzije. Poreski tretman se određuje prema trenutku nastanka poreske obaveze, a ne prema trenutku potpisivanja predugovora.

Ako je predugovor napisan tako da je cena „neto, bez poreza i dažbina“, a u međuvremenu suspenzija ne bude produžena, razliku plaća kupac.

Tri pitanja pre potpisa

1. Da li je oglašena cena sa PDV ili + PDV? Postavite ga pisano, mejlom, i sačuvajte odgovor. Usmeni odgovor ne vredi ništa kada se pojavi razlika od pedeset hiljada evra.
2. Da li poreski tretman piše u predugovoru? Formulacija treba da bude nedvosmislena: ko snosi PDV ako obaveza oživi, i šta se dešava sa kaparom ako se strane ne dogovore.
3. Do kada važi suspenzija u trenutku potpisa? Neka advokat proveri aktuelno stanje, jer se rok pomera. Ono što je tačno u septembru ne mora biti tačno u decembru.

Kada PDV zapravo ne dolazi u obzir

Polovan stan — svaka druga i naredna prodaja — nikad ne ulazi u sistem PDV-a. Tu se uvek plaća porez na prenos. Isto važi i za novogradnju sa dozvolom izdatom pre 2006, kao i, po pravilu, za kupovinu prve nekretnine pod određenim uslovima oslobođenja.

Praktično: ako kupujete od fizičkog lica koje je stan koristilo ili izdavalo, pitanje PDV-a se ne postavlja. Ono se postavlja kada je prodavac investitor ili firma, i kada je to prva prodaja tog stana.

Šta to znači za pregovor

Neizvesnost oko poreskog tretmana nije razlog da ne kupite novogradnju. To je razlog da je ugovorite drugačije od polovnog stana:

• Cenu ugovorite kao bruto, sa svim porezima uključenim, ili jasno definišite ko snosi razliku.
• Vežite rok notarskog čina za konkretan datum, a ne za „završetak radova“.
• Ako se notarski čin odlaže na inicijativu investitora preko ugovorenog roka, neka poreski rizik od tog trenutka snosi on.

Ovo nije neuobičajen zahtev. Ozbiljni investitori u Atini rade sa stranim kupcima godinama i navikli su na to. Ako neko odbija da poreski tretman zapiše, odbija da preuzme rizik koji dobro poznaje — a to je podatak koji vredi uzeti u obzir.

Napomena: sve cene koje navodimo su sa PDV-om, osim gde je izričito naznačeno drugačije. Kod novogradnje uvek proveravamo i označavamo da li je oglašena cena sa PDV ili + PDV.