Vodič kroz Atinu
Koliko košta kvadrat, koliko se naplaćuje zakup, kakav je prinos i ko kupuje — kvart po kvart, za celu Atiku. Ovo je referenca koju držimo otvorenu dok radimo sa kupcem, pa je objavljujemo i ovde.
Podaci za 2026. · poslednja dopuna oktobar 2026.
Sve su to tražene cene, ne postignute. Razlika između oglasa i ugovora je realna i obično iznosi 5 do 10 %. Cene su sa PDV-om; kod novogradnje uvek proveravamo da li je cena sa PDV ili + PDV.
Mapa
Shematski prikaz — kvartovi su raspoređeni približno, a linije metroa i tramvaja pojednostavljene. Veličina tačke prati cenu po kvadratu.
Prevucite mapu levo-desno da vidite celu Atiku.
Pet tržišta
Svaka zona ima svoju cenu, svoj prinos i svog kupca. Razlika između najjeftinijeg i najskupljeg kvarta je sedmostruka — zato je prvo pitanje uvek za šta vam stan treba, a ne koliko košta kvadrat.
Sever
Kifisija · Ekali · Psihiko · Filoti · Marusi · Halandri · Agia Paraskevi
Stari novac, ambasade i međunarodne škole. Marusi ima najdublju koncentraciju kvalitetnog poslovnog prostora u gradu. Fond su vile i dupleksi, promet je mali, a praznih stanova gotovo da nema.
Najbrže rastuća skupa zona
Centar
Kolonaki · Sintagma · Plaka · Pangrati · Mec · Kukaki · Exarhija · Omonija · Zografu
Istorijsko jezgro, poslovni prostor, kultura i turizam. Kolonaki drži prestižnu premiju, a useljiva Exarhija uz radove na liniji 4 danas dostiže 3.800 €/m². U opštinskim rejonima 1–3 nove registracije za kratkoročni najam su zamrznute.
Najširi raspon — od 1.700 do 6.500 €/m²
Jug · rivijera
Vuljagmeni · Vula · Glifada · Eliniko · Alimos · Paleo Faliro · Nea Smirni
Najskuplji potez u Grčkoj i prva adresa stranog kapitala. Eliniko je podigao cene duž cele obale; vrhunska novogradnja prelazi 10.000–12.000 €/m².
Najskuplja zona u zemlji
Zapad
Peristeri · Egaleo · Ilion · Koridalos · Sepolija
Industrijsko nasleđe, logistika i pristupačno stanovanje. Najviši bruto prinosi u Atici, ali fond stariji od 1980. nosi ozbiljna ulaganja u održavanje — neto pada na oko 4,7 %, a preprodaja ide sporo.
Najviši bruto prinos, najtanja likvidnost
Pirej
Centar Pireja · Kastela · Pasalimani · Neo Faliro
Lučka privreda, brodarske usluge i obnova. Ulaganje Cosco-a, čvorište metroa 1 i 3 i širenje kruzing terminala drže priču o vrednosti sa stvarnim prihodom. Kastela je osetno skuplja od proseka.
More u gradu, ispod cena juga
Šta pokreće tržište
Cene se ne menjaju same od sebe. Ovo su konkretni razlozi iza kretanja u 2026 — infrastruktura, propisi i ponuda.
Eliniko
Prenamena starog aerodroma vredna 8 milijardi € podigla je tražene cene na južnim predgrađima za 19,1 % — i to trajno, ne kao talas.
Metro, linija 4
U izgradnji, od Alsos Veikua do Gudija. Galatsi, Exarhija, Zografu i Kesarijani već se prevrednuju, pre nego što linija proradi.
Golden Visa
Atika je u zoni A, sa pragom od 800.000 €. Prag nije smanjio stranu tražnju — preusmerio ju je na veće stanove.
Kratkoročni najam
Nove registracije su blokirane u opštinskim rejonima 1–3 do kraja 2026. Licencirani fond na rivijeri je izuzet i dostiže preko 7 % bruto.
Finansiranje
Krediti za nerezidente idu po 5,5–6,5 %, uz učešće od 30–40 %. Renovirani stanovi od 50 do 100 m² dobijaju 7–9 % godišnje.
Ponuda
Novogradnje je malo, skupa je i uglavnom prodata pre završetka. Prosečan stan u Atini se proda za oko 58 dana; garsonjere uz metro izdaju se za 20 do 35.
Poređenje zona
Ocene od 0 do 10 po četiri merila. Zapad vodi po prinosu i gubi po likvidnosti; rivijera je obrnuto. Ocene su orijentacione i služe poređenju zona međusobno, ne apsolutnoj proceni.
Prinos
Koliko nekretnina nosi u odnosu na cenu.
Rast
Trogodišnji rast vrednosti i ugovorena infrastruktura.
Likvidnost
Koliko brzo se prodaje i koliko je dubok fond za preprodaju.
Strana tražnja
Koliko je kupaca iz inostranstva na tom tržištu.
Strani kupci
Udeo stranih kupaca u ukupnom broju transakcija. Što je udeo veći, to je tržište likvidnije za stranca koji jednom bude prodavao — ali i konkurencija pri kupovini jača.
Procene za drugi kvartal 2026.
Kvart po kvart
Cena, zakupnina, bruto i neto prinos, tipičan fond i prevoz. Filtrirajte po zoni ili listajte celu listu.
| Kvart | Zona | Cena €/m² | Zakup €/m² mes. | Bruto prinos | Neto, procena | Ko kupuje | Prevoz | Ocena |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 01EkaliSamostalne vile na velikim placevima | Sever | 3.500–5.500 | 10,5–13,5 | 2,9–3,5 % | ≈ 2,5 % | Stare porodice, dijaspora | Samo automobilom | A |
| 02KifisijaVile, dupleksi, stanovi sa baštom | Sever | 3.800–5.500 | 13,0–16,5 | 3,5–4,1 % | ≈ 3,0 % | Porodice, rukovodioci | Metro 1, poslednja stanica | AA |
| 03Psihiko · FilotiAmbasadorske vile, modernističke kuće | Sever | 4.000–6.000 | 14,0–17,5 | 3,5–4,1 % | ≈ 2,9 % | Diplomate, domaći vrh | Metro 3 Katehaki | AA |
| 04MarusiModerni stanovi, poslovni prostor | Sever | 3.200–4.200 | 13,0–15,0 | 4,2–4,8 % | ≈ 3,6 % | Korporacije, zaposleni | Metro 1 + 3 | AA |
| 05HalandriZgrade srednje spratnosti, dupleksi | Sever | 2.800–3.600 | 11,5–13,5 | 4,4–5,0 % | ≈ 3,7 % | Mlade porodice | Metro 3 | A |
| 06Agia ParaskeviStanovi iz 1980–2000. | Sever | 2.700–3.400 | 10,5–12,5 | 4,2–4,8 % | ≈ 3,4 % | Porodice, bolnički i IT kadar | Metro 3 | A |
| 07Kolonaki · LikavitosNeoklasika, prestižni stanovi iz 1960-ih | Centar | 4.500–6.500 | 17,0–21,0 | 3,8–4,4 % | ≈ 3,2 % | Najviši sloj, ambasade | Metro 3 Evangelismos | AAA |
| 08Sintagma · istorijsko jezgroPoslovni prostor, hoteli, zaštićene zgrade | Centar | 4.000–5.800 | 16,0–20,0 | 4,2–4,8 % | ≈ 3,6 % | Institucionalni kupci, hoteli | Metro 2 + 3 | AAA |
| 09Exarhija · NeapoljMeđuratne zgrade bez lifta; useljivo pri vrhu raspona | Centar | 2.400–3.800 | 11,5–14,5 | 4,7–5,3 % | ≈ 3,6 % | Studenti, kupci na obnovi | Metro 4 u izgradnji | BBB |
| 10Omonija · PatisijaLokali u prizemlju, starije zgrade | Centar | 1.700–2.300 | 9,5–11,5 | 6,0–6,6 % | ≈ 4,3 % | Investitori u prenamenu | Metro 1 + 2 | BB |
| 11MecNiske kuće iz međuratnog perioda | Centar | 3.000–3.600 | 13,0–15,0 | 4,8–5,4 % | ≈ 3,8 % | Vlasnici koji tu i žive | Metro 2 Akropolj | A |
| 12Kukaki · MakrigjaniRenovirani stanovi 1930–60. | Centar | 3.500–4.000 | 14,0–16,0 | 4,5–5,1 % | ≈ 3,6 % | Turistički i ekspat najam | Metro 2 Singru-Fiks | AA |
| 13PangratiBauhaus zgrade, kuće iz perioda | Centar | 2.900–3.400 | 13,0–15,0 | 5,0–5,6 % | ≈ 4,0 % | Kreativna struka, ekspati | Metro 4 planiran | AA |
| 14Zografu · IlisijaGuste zgrade iz 1970-ih, garsonjere | Centar | 2.300–2.800 | 11,0–13,0 | 5,3–5,9 % | ≈ 4,1 % | Studenti, bolnički i fakultetski kadar | Metro 4 planiran | BBB |
| 15Nea SmirniPosleratne zgrade oko trga | Jug · rivijera | 2.900–3.500 | 11,5–13,5 | 4,4–5,0 % | ≈ 3,6 % | Grčka srednja klasa | Tramvaj | A |
| 16KaliteaGust stambeni fond | Jug · rivijera | 2.300–2.800 | 11,0–13,0 | 5,3–5,9 % | ≈ 4,1 % | Prvi stan, kupci zbog prinosa | Metro 1 + tramvaj | BBB |
| 17Paleo FaliroStanovi sa pogledom na more, dupleksi | Jug · rivijera | 3.200–4.200 | 13,0–16,0 | 4,4–5,0 % | ≈ 3,6 % | Porodice uz obalu, dijaspora | Tramvaj | AA |
| 18AlimosPriobalni stanovi, fond uz marinu | Jug · rivijera | 3.200–4.200 | 13,0–16,0 | 4,4–5,0 % | ≈ 3,6 % | Korisnici marine | Tramvaj | AA |
| 19ElinikoNovogradnja i brendirane rezidencije | Jug · rivijera | 5.000–8.000 | 18,0–24,0 | 3,6–4,3 % | ≈ 3,2 % | Kupci zbog rasta vrednosti | Metro 2, poslednja stanica + tramvaj | AAA |
| 20GlifadaGlavna trgovačka ulica; novogradnja 7.500–12.000 €/m² | Jug · rivijera | 4.250–5.800 | 16,0–20,0 | 4,0–4,6 % | ≈ 3,4 % | Strani kupci, ekspat porodice | Tramvaj | AAA |
| 21VulaVile, stanovi u niskim zgradama | Jug · rivijera | 5.000–6.500 | 17,0–22,0 | 3,8–4,4 % | ≈ 3,3 % | Imućne porodice | Tramvaj | AAA |
| 22VuljagmeniVile na prvoj liniji; vrh preko 15.000 €/m² | Jug · rivijera | 7.000–11.000 | 22,0–30,0 | 3,2–3,8 % | ≈ 2,7 % | Najviši sloj, trofejne nekretnine | Tramvaj do Vule | AAA |
| 23PeristeriGusti posleratni stanovi | Zapad | 1.500–2.200 | 9,0–11,5 | 6,3–6,9 % | ≈ 4,7 % | Domaći vlasnici, lov na prinos | Metro 2 Antupoli | BB |
| 24EgaleoStanovi, laka industrija | Zapad | 1.500–2.100 | 9,0–11,5 | 6,5–7,1 % | ≈ 4,8 % | Studentski i logistički najam | Metro 3 | BB |
| 25PirejKastela, neoklasika 3.000–4.000 €/m² | Pirej | 2.000–2.600 | 10,5–13,0 | 5,8–6,4 % | ≈ 4,4 % | Brodarstvo, logistika, kupci vrednosti | Metro 1 + 3 | A |
Šta znači ocena
Vrhunski fond, institucionalni kvalitet i najdublja strana tražnja. Najlakše se prodaje, najniži prinos.
Jezgro tržišta, snažna likvidnost. Stabilno i traženo, bez premije za trofej.
Jezgro sa dodatkom — dobar fond, nešto tanja tražnja ili slabija veza sa prevozom.
Vrednost kroz ulaganje i obnovu kvarta. Prinos veći, rizik i trud takođe.
Prilika pre svega zbog prihoda. Najviši prinos, najsporija preprodaja.
Bruto prinos je godišnja zakupnina podeljena cenom, računat po sredini prikazanih raspona. Neto je procena posle ENFIA, osiguranja, upravljanja, praznog hoda i rezerve za održavanje — oduzimamo 20 do 22 % od bruto kod kvalitetnog i renoviranog fonda, a 28 do 32 % kod gustog fonda starijeg od 1980.
Nisu procena vrednosti ni investicioni savet, i ne zamenjuju proveru konkretne nekretnine. Rasponi se odnose na standardan fond — trofejne nekretnine i novogradnja idu iznad gornje granice. Pre nego što uplatite kaparu, cena se proverava na nivou konkretnog stana.
Izvori
Brojevi su orijentacioni i odnose se na stanje u 2026. Tržište i propisi se menjaju — pre svake odluke proverite aktuelno stanje. Ovaj vodič je informativan i ne predstavlja pravni, poreski ni investicioni savet.
Sledeći korak
Recite nam za šta vam nekretnina treba i koji budžet imate — predložićemo kvartove, a onda i konkretne stanove. Proveru vlasništva, obračun troškova i procenu prinosa radimo pre nego što bilo šta potpišete.